ABOGADOS LABORALES
ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCION
TITULO II
De la planificacion
CAPITULO VI
De la agrupacion de los edificios
y su relacion con el suelo
Artículo
2.6.1. El agrupamiento de los edificios
se determinará en los Planes
Reguladores Comunales o Planes Seccionales
y estará destinado a definir las alternativas
de emplazamiento de éstos dentro de
un predio.
Para los fines previstos en el inciso anterior,
se distinguen tres tipos de
agrupamiento de las edificaciones: aislada,
pareada y continua.
La edificación pareada se aceptará
cuando las dos edificaciones que
conforman el pareo se ejecutan en forma simultánea.
Los Planes Reguladores Comunales podrán
establecer las
características que deberán
cumplir las edificaciones continuas, incluidas
las posibilidades de retranqueos, encuentros
con predios en que exista edificación
aislada, y sitios esquina en zonas con antejardín
obligatorio. En caso que nada se diga, se
admitirán excepciones a la continuidad
del plano de fachada hasta en un tercio del
frente del predio, siempre que no se trate
de Monumentos Nacionales, inmuebles o zonas
de conservación histórica. En
casos debidamente fundados, el Director de
Obras Municipales podrá admitir excepciones
mayores a dicha
continuidad.
En las zonas típicas, sectores aledaños
a Monumentos Nacionales y
en las zonas de conservación histórica,
los Planos Seccionales podrán establecer
condiciones urbanísticas especiales
en cuanto al agrupamiento de los edificios
y su relación con el suelo.
En los casos que el Plan Regulador Comunal
o Seccional no consulte
disposiciones sobre los sistemas de agrupamiento
de las construcciones, éstas serán
de libre determinación.
Artículo 2.6.2. Sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo
anterior y como una norma
complementaria de los tres tipos de agrupamiento
indicados, se entenderá por adosamiento,
para los efectos de la aplicación de
este artículo, la edificación
no subterránea que se ubica contigua
a los deslindes, o bien aquélla inscrita
en la envolvente que describen los puntos
que se señalan a continuación:
1.
La longitud del adosamiento no podrá
exceder del 40% de la longitud total del
deslinde común con el vecino. Cuando
la edificación existente sea pareada
o
continua, a la longitud total de dicho deslinde
debe descontarse el tramo ocupado
por la parte pareada o continua. El adosamiento
no podrá en ningún caso ocupar
el antejardín. El Plan Regulador Comunal
podrá determinar la distancia mínima
de
los adosamientos respecto de la línea
de edificación.
El porcentaje de adosamiento podrá
excederse, tanto para construcciones
nuevas como para regularizaciones, con autorización
expresa del propietario del
predio vecino, suscrita ante Notario.
2. La altura del adosamiento en el deslinde
no sobrepasará los 3,5 m. No obstante,
cuando el adosamiento coincida con una edificación
existente aprobada, de mayor
altura, ubicada en el predio vecino a partir
del deslinde común, se podrá
contemplar una mayor altura y longitud para
dicho adosamiento, siempre que no
sobrepase la de la edificación vecina
existente.
3. Las alturas se medirán desde el
nivel del suelo natural. Si el nivel de los
predios
fuere inclinado, la altura máxima permitida
deberá medirse desde el punto
promedio entre aquellos en que los extremos
de la construcción que se adosa
corten al deslinde a nivel de terreno natural.
Si los predios no se encontraren en
un mismo plano, la altura máxima permitida
se medirá desde el punto que fije la
diferencia media de altura entre los predios.
El adosamiento deberá inscribirse dentro
de un ángulo no superior a
45 grados sexagesimales, aplicado en el deslinde
común, desde la altura máxima
de
adosamiento permitida.
Las normas sobre adosamientos se aplicarán
como la envolvente
teórica que puede ocupar una edificación,
pudiendo ésta situarse libremente dentro
de dicha envolvente, sin perjuicio de las
normas mínimas de habitabilidad señaladas
en el Capítulo 1 del Título
4 de esta Ordenanza. Con todo, para resguardar
las condiciones de privacidad de los vecinos,
los vanos ubicados a una altura superior a
la del muro de adosamiento y, a su vez, a
menos de 1,8 m respecto del piso que sirven,
deberán cumplir con los distanciamientos
señalados en el cuadro respectivo del
artículo 2.6.3. de este mismo Capítulo.
En toda el área de adosamiento deberá
construirse en el deslinde un
muro de adosamiento con una altura mínima
de 2,0 m y con una resistencia mínima
al fuego de F-60, salvo que se trate de edificaciones
no residenciales que, de acuerdo a su destino,
requieran una resistencia al fuego mayor.
Tratándose de edificaciones adosadas
al deslinde el muro de adosamiento deberá
llegar hasta la cubierta del cuerpo adosado.
Además, el adosamiento deberá
contemplar un sistema de evacuación
de aguas lluvia que no afecte a los predios
vecinos.
Sin
perjuicio de lo establecido en el inciso tercero
del artículo 2.6.1.
de esta Ordenanza en el caso de edificaciones
pareadas podrán efectuarse ampliaciones
o alteraciones sobre el sector pareado de
la edificación, siempre que éstas
se inscriban dentro de la envolvente señalada
en los incisos precedentes. Sin embargo, por
tratarse de edificaciones que comparten un
muro medianero, en caso que las obras proyectadas
afecten dicho muro, mediante apoyos, empotramientos
o similares, deberá obtenerse la autorización
escrita del propietario de la edificación
pareada vecina, suscrita ante Notario y un
informe de un profesional competente respecto
del cumplimiento de las condiciones de estabilidad
estructural de las construcciones.
Los distanciamientos mínimos y rasantes
que contempla el artículo
2.6.3. y las normas sobre las mismas materias
contenidas en ordenanzas locales, no serán
aplicables a las partes de una construcción
que se acojan a las disposiciones de este
artículo.
Los estacionamientos abiertos cubiertos podrán
construirse adosados
a los deslindes en toda su longitud, excepto
en los antejardines, siempre que la altura
de su cubierta, en cualquier punto de ella,
no exceda de 2,50 m. Estos estacionamientos
no requerirán contar con muro de adosamiento.
En los predios de superficie superior a 500
m2 de uso habitacional,
como asimismo en predios de cualquier superficie
destinados a otros usos, el Plan Regulador
Comunal o el Plan Seccional podrán
prohibir los adosamientos.
Artículo 2.6.3. Las
edificaciones aisladas deberán cumplir
los distanciamientos a los
deslindes señalados en el presente
artículo. Asimismo, no podrán
sobrepasar en ningún punto las rasantes
que se indican más adelante, salvo
que se acojan al procedimiento y condiciones
que establece el artículo 2.6.11. de
este mismo Capítulo.
Las rasantes se levantarán en todos
los puntos que forman los deslindes con otros
predios y en el punto medio entre líneas
oficiales del espacio público que
enfrenta el predio, salvo que el predio colinde
con un área verde pública, en
cuyo caso las rasantes se aplicarán
en el deslinde entre ambos. En los casos que
el ancho entre líneas oficiales sea
superior a 100 m o no exista línea
oficial en el lado opuesto, no se aplicarán
rasantes en tal frente. Excepcionalmente,
en los casos en que un predio deslinde con
un retazo de terreno, retazo que a su vez
enfrente una vía de uso público
y la aplicación de las normas urbanísticas
no permitieren en él la materialización
de un proyecto de edificación, se entenderá
para todo efecto, que aquel predio deslinda
con la vía que enfrenta el señalado
retazo.
Las normas de distanciamiento y rasantes contenidas
en el presente
artículo se aplicarán en forma
simultánea y regirán para las
edificaciones aisladas, las partes aisladas
de edificaciones pareadas y las que se construyan
en sectores en que el Instrumento de Planificación
Territorial permita edificación aislada
por sobre la altura máxima de la edificación
continua.
El
nivel de aplicación general de las
rasantes corresponde al nivel de
suelo natural, excepto cuando el Plan Regulador
Comunal o Seccional permite construcción
aislada por sobre la construcción continua,
en cuyo caso el nivel de aplicación
de las rasantes será el de la altura
máxima permitida para la construcción
continua.
En todos los casos las rasantes se aplicarán
haciéndolas rotar
verticalmente sobre sus puntos de aplicación,
con el grado de inclinación que corresponda
según el presente artículo.
El ángulo máximo de las rasantes
con respecto al plano horizontal,
expresado en grados sexagesimales, será
el que se indica en la siguiente tabla:
En
cualquier caso, los edificios aislados de
cinco o más pisos ubicados en zonas
sin límite de altura, no podrán
ocupar un volumen edificado superior al 90%
del volumen teórico.
Los distanciamientos medidos en cada una de
las alturas de la edificación que se
señalan en la siguiente tabla, consideradas
separadamente, serán:
En
las fachadas en que existan tramos con vanos
y otros sin vanos los
distanciamientos se aplicarán a cada
tramo por separado.
Los
vanos incorporados a techumbres o planos inclinados
deberán
cumplir con los distanciamientos indicados
en la tabla anterior, salvo aquellos cuyo
nivel inferior esté a más de
1,8 m de altura con respecto al piso que sirven.
Sin perjuicio del cumplimiento de las rasantes,
a las techumbres de
viviendas unifamiliares les serán aplicables
los distanciamientos sólo respecto
de los vanos.
En casos de edificación aislada por
sobre la edificación continua,
para la aplicación de la tabla anterior,
la altura de la edificación se medirá
a partir de la altura máxima permitida
para la edificación continua en el
Instrumento de Planificación Territorial.
Las construcciones en subterráneos
deberán cumplir con las siguientes
normas sobre distanciamientos:
1. En caso que el respectivo Plan Regulador
Comunal no contemple normas sobre
distanciamientos aplicables a los subterráneos,
las construcciones en subterráneo
podrán adosarse al deslinde, con excepción
del área bajo el antejardín,
salvo en
los casos en que el Instrumento de Planificación
Territorial lo permita. 3
Con todo, para asegurar la absorción
de aguas lluvia al interior del predio y la
arborización del mismo la ocupación
con construcciones en el primer subterráneo
no podrá superar el 70% de la superficie
total del predio, salvo en los casos en
que el Instrumento de Planificación
Territorial permita un porcentaje mayor de
ocupación de suelo.
Cuando los subterráneos se adosen se
deberá presentar a la Dirección
de Obras
Municipales un informe de un profesional competente
respecto de las medidas de
seguridad y de estabilidad estructural correspondientes.
2. En caso de Planes Reguladores Comunales
que contemplen distanciamientos o
zonas inexcavadas aplicables a los subterráneos,
excepcionalmente se podrá
permitir construcciones adosadas al deslinde,
cuando exista un proyecto que
asegure la absorción de aguas lluvia
al interior del terreno y se redistribuyan
las
áreas inexcavadas consultadas en los
Planes Reguladores o cuando existan
subterráneos en los deslindes de predios
vecinos, pudiendo adosarse a éstos
en
la misma extensión de los existentes.
En estos casos, se deberá dar cumplimiento
a lo dispuesto en el párrafo tercero
del numeral 1 de este inciso.
3. En caso de conexión de construcciones
subterráneas de predios contiguos que
cuenten con servidumbres de tránsito,
no les serán aplicables las disposiciones
de los Planes Reguladores Comunales que establezcan
inexcavaciones,
distanciamientos u otras normas similares
aplicables a los subterráneos, siempre
que la conexión cuente con un informe
de un profesional competente respecto del
cumplimiento de las normas de seguridad y
de estabilidad estructural
correspondientes.
Sobre
el nivel natural de terreno, se podrá
autorizar una
construcción que comunique inmuebles
de distintos propietarios destinada a, puentes,
pasarelas y rampas, previa constitución
de las servidumbres de tránsito respectivas.
En cuyo caso, no le serán aplicables
a las zonas que se conectan las rasantes y
distanciamientos establecidos en este artículo,
ni en los Instrumentos de Planificación
Territorial, siempre que su ancho exterior
no sobrepase 3,50 metros y su conexión
se utilice únicamente para la circulación
de personas, el traslado de productos, la
unión de instalaciones interiores u
otros similares.
A las antenas con sus soportes y elementos
rígidos no les serán
aplicables las rasantes. Sin embargo deberán
cumplir con un distanciamiento mínimo
de un tercio de su altura total, salvo cuando
estas estructuras se instalen sobre edificios
de más de 5 pisos, en cuyo caso deberán
cumplir con un distanciamiento de al menos
un cuarto de su altura total. En todo caso,
estos distanciamientos no serán exigidos
para las antenas que se instalen adosadas
a las fachadas de edificios existentes.
Los distanciamientos a que se refiere el inciso
anterior tendrán un
mínimo de 4 m y la altura total de
las torres porta antenas, en ambos casos,
se medirá desde el suelo natural, siempre
que no sobrepasen su altura total.
Además del cumplimiento de los distanciamientos
señalados, dichas
antenas deberán cumplir las regulaciones
sectoriales que establezca el Ministerio de
Transportes y Telecomunicaciones o la Subsecretaría
respectiva, en virtud de la ley N°
18.168, Ley General de Telecomunicaciones.
La persona natural o jurídica responsable
de la operación de las antenas deberá
dar cumplimiento a dichas regulaciones, especialmente
en lo que se refiere a las edificaciones cercanas
a la antena, sean éstas existentes
o que se construyan con posterioridad a la
instalación de la misma.
Las instalaciones y equipos que sobrepasen
la altura de 2 m, tales
como salas de máquinas, estanques,
chimeneas, ductos, equipos de climatización
y paneles solares, ubicadas sobre el terreno
o incorporadas a la edificación, deberán
considerarse como fachadas sin vano y cumplir
con los distanciamientos y rasantes exigidos
en el presente artículo.
Las salas de máquinas, chimeneas, estanques,
miradores y
similares elementos exteriores ubicados en
la parte superior de los edificios podrán
sobrepasar la altura de edificación
máxima permitida, siempre que se encuentren
contempladas en el proyecto aprobado, cumplan
con las rasantes correspondientes y no ocupen
mas del 20 % de la superficie de la última
planta del edificio. El piso mecánico
no se contabilizará para la altura
máxima permitida siempre que se ubique
en la parte superior de los edificios y se
contemplen paramentos que impidan la visión
de las instalaciones desde el exterior.
Los
Planes Reguladores Comunales, según
sean las características
ambientales, topográficas o de asoleamiento,
podrán disponer mayores exigencias
que las señaladas en las tablas contenidas
en el presente artículo. Excepcionalmente,
para las regiones I, II, XI y XII, los Planes
Reguladores Comunales podrán disponer
menores exigencias.
Artículo 2.6.4. Para
los efectos previstos en los artículos
107, 108 y 109 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones, se
considerará que un proyecto tiene la
calidad de Conjunto Armónico, cuando
cumple con alguna de las condiciones que se
señalan a continuación y con
las exigencias que para cada caso se establecen,
sin perjuicio de lo prescrito en los artículos
2.6.15. y 2.6.16. de este mismo Capítulo:
1.- Condición de dimensión:
a) Estar emplazado en un terreno cuya superficie
total sea igual o superior a 5 veces
la superficie predial mínima establecida
por el Plan Regulador respectivo, siempre
que la superficie total no sea inferior a
5.000 m2.;
b) Estar emplazado en un terreno que constituya
en sí una manzana existente,
resultante o no de una fusión predial,
cualquiera sea la superficie total de ésta;
c) Estar emplazado en un terreno resultante
de una fusión predial, conforme al
artículo 63 del D.F.L. Nº 458,
de Vivienda y Urbanismo, de 1975, siempre
que su
superficie no sea inferior a 2.500 m2.
En los casos a que se refieren las letras
a), b) y c) precedentes, los terrenos
deberán deslindar, al menos por uno
de sus costados, con una calle existente o
consultada en el Plan Regulador respectivo,
de un ancho mínimo de 20 m., con
calzada de un ancho total mínimo de
14 m.
2.- Condición de uso:
Estar destinado a equipamiento y emplazado
en un terreno en que el Plan
Regulador respectivo consulte el equipamiento
como uso de suelo, de una
superficie total no inferior a 2.500 m2, que
deslinde, al menos por uno de sus
costados, con una calle existente o consultada
en el Plan Regulador respectivo,
de un ancho mínimo de 30 m., con calzada
de un ancho total mínimo de 14 m.
El distanciamiento entre los edificios que
contempla el proyecto y los deslindes
con los predios vecinos, no podrá ser
inferior a 10 m., aunque se emplace en
áreas de construcción continua
obligatoria.
3.-
Condición de localización y
ampliación:
Estar localizados en el mismo terreno en que
estén emplazados inmuebles
declarados Monumentos Nacionales o Históricos,
y proyectados como
ampliación, restauración o reciclaje
de los mismos, debiendo contar con
autorización previa del Consejo de
Monumentos Nacionales, conforme a la Ley Nº
17.288.
Artículo 2.6.5. Los
proyectos que cumplan con la condición
de dimensión a que se
refieren las letras a) y b) del número
1. del artículo 2.6.4., podrán
exceder hasta en un 50% el coeficiente de
constructibilidad establecido por el Plan
Regulador respectivo.
Los proyectos que cumplan con la condición
de dimensión a que se
refiere la letra c) del número 1. del
artículo 2.6.4., podrán exceder
hasta en un 30% el coeficiente de constructibilidad
establecido por el Plan Regulador respectivo.
Artículo 2.6.6. Los
proyectos que cumplan con la condición
de uso podrán exceder
hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad
establecido por el Plan Regulador respectivo.
Artículo 2.6.7. Los
proyectos que cumplan con la condición
de localización y
ampliación, podrán exceder hasta
en un 100% el coeficiente de constructibilidad
establecido en el Plan Regulador respectivo.
Artículo 2.6.8. Tratándose
de fusión de terrenos, en los porcentajes
de exceso de los
coeficientes de constructibilidad señalados
en los artículos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7.
se entiende incluido el 30% de aumento de
dicho coeficiente que otorga el artículo
63 del D.F.L. Nº 458, de Vivienda y Urbanismo,
de 1975.
Artículo 2.6.9. Los
proyectos que cumplan con la condición
de dimensión y/o de uso,
podrán exceder hasta en un 25% la altura
máxima establecida por el Plan Regulador
respectivo.
Cuando la altura esté expresada en
pisos y de la aplicación de este porcentaje
resulte una fracción de piso igual
o mayor que 0,5 se permitirá la construcción
de un piso más. En el caso que dicho
Plan Regulador contemple edificación
continua, y el Conjunto Armónico no
ocupe una manzana completa, el aumento de
altura regirá sólo para las
edificaciones aisladas construidas por sobre
la altura máxima de la edificación
continua, y se aplicará a partir de
la altura máxima fijada para la edificación
continua por el Plan Regulador respectivo.
Artículo
2.6.10. En los conjuntos armónicos
el aumento del coeficiente de
constructibilidad no permite exceder las alturas
máximas ya incrementadas por la aplicación
del artículo 2.6.9. ni libera del cumplimiento
de rasantes y distanciamientos establecidos
por el respectivo Plan Regulador o a falta
de éste o si no contiene norma en la
materia, por esta Ordenanza, sin perjuicio
de lo dispuesto en el artículo 2.6.11.
de este mismo Capítulo.
Del mismo modo, en los conjuntos armónicos
el aumento de altura no
libera del cumplimiento del coeficiente de
constructibilidad ya incrementado por la aplicación
de los artículos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7.,
ni de las rasantes y los distanciamientos
establecidos por el respectivo Plan Regulador
o a falta de éste o si no contiene
norma en la materia, por esta Ordenanza, sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo
2.6.11. de este mismo Capítulo.
Artículo 2.6.11. Con
el fin de evitar diseños con planos
inclinados de los edificios
producto de las rasantes a que se refiere
el artículo 2.6.3. de este mismo Capítulo,
las
edificaciones aisladas podrán sobrepasar
opcionalmente éstas siempre que la
sombra del edificio propuesto, proyectada
sobre los predios vecinos no supere la sombra
del volumen teórico edificable en el
mismo predio y se cumplan las condiciones
que señalan los artículos siguientes,
todo lo cual deberá graficarse en un
plano comparativo que permita verificar su
cumplimiento.
Asimismo, podrán acogerse a este artículo
los proyectos que, por
efecto de aplicación de alguna norma,
resulten con retranqueos, salvo que se trate
de una condición morfológica
expresamente contemplada en el respectivo
Instrumento de
Planificación Territorial.
No corresponderá a las Direcciones
de Obras Municipales, ni al
Revisor Independiente en su caso, verificar
los cálculos presentados, los que serán
de la responsabilidad del autor del proyecto,
bastando la comparación de lo informado
en el plano que señala el artículo
2.6.14. de este mismo Capítulo.
Artículo 2.6.12. Para
los efectos de calcular la sombra proyectada
sobre los predios
vecinos bastará con medir la superficie
de ésta. Las áreas adyacentes
con uso espacio público no se contabilizarán
en dicho cálculo, a pesar de que el
volumen teórico planteado les proyecte
sombra.
En
ningún caso el proyecto podrá
superar las superficies de sombra
parciales que proyecta el volumen teórico
hacia las orientaciones, oriente, poniente
y sur, ni por ende la superficie de sombra
total producida por dicho volumen teórico
edificable en el predio, así como tampoco
su altura total.
Adicionalmente, sin perjuicio de los distanciamientos
mínimos
establecidos en el artículo 2.6.3.
o en el respectivo Instrumento de Planificación
Territorial, las edificaciones aisladas que
se acojan al artículo 2.6.11., además
deberán cumplir a partir de los 10,5
m de altura, con un distanciamiento hacia
los predios vecinos no inferior a 1/6, 1/5
o 1/4 de la altura total de la edificación,
según se trate de edificaciones ubicadas
en la zona norte, centro o sur, conforme se
definen en la tabla de rasantes del artículo
2.6.3. de esta ordenanza. En el caso de la
edificación aislada por sobre la edificación
continua, la altura total de la edificación
para
aplicar dicho distanciamiento, se medirá
a partir de la altura máxima permitida
para la edificación continua.
Artículo 2.6.13. La
sombra proyectada, tanto del proyecto como
del volumen teórico,
podrá calcularse utilizando el siguiente
procedimiento:
1. En cada orientación, la sombra se
proyectará sobre un plano horizontal
imaginario
ubicado en el nivel medio del propio terreno,
siempre que su pendiente promedio
no supere el 10%. El citado nivel medio corresponderá
al suelo natural o a la altura
máxima de la edificación contínua,
en su caso.
2. En terrenos que tengan una pendiente promedio
superior al 10% la sombra
proyectada se calculará sobre un plano
paralelo a la pendiente promedio para
cada orientación.
3. En edificios de planta ortogonal se podrá
tomar la orientación predominante de
cada fachada.
4. Las superficies de sombra se trazarán
sobre el plano sólo en las orientaciones
sur, oriente y poniente, abatiendo los vértices
superiores de los volúmenes según
el ángulo, con respecto a la horizontal
y expresado en grados sexagesimales, que
para cada caso señala la siguiente
tabla:
Para
trazar la sombra proyectada en cada orientación,
se podrá dividir la
altura de cada vértice según
la siguiente tabla:
Sobre
el trazado resultante se calculará
la superficie de cada una de
las tres sombras sobre los predios vecinos
y la suma de ellas, para efectos de verificar
el cumplimiento de los requisitos anteriormente
señalados.
Artículo 2.6.14. Los
resultados obtenidos por la aplicación
de los artículos anteriores
deberán graficarse en un plano comparativo
de sombras, que tendrá las siguientes
características:
1. Al costado izquierdo se ubicará
una planta de emplazamiento del volumen teórico,
a escala 1:250 o 1:500, graficando las sombras
proyectadas en cada una de las
tres orientaciones.
2. Al costado derecho se ubicará la
planta del proyecto siguiendo las mismas
reglas.
3. Se indicarán las medidas y superficie
de las sombras y la pendiente promedio del
terreno.
4. Se indicarán las variaciones parciales
y totales de las sombras y la altura
permitida para las construcciones en los predios
vecinos.
Artículo
2.6.15. Un proyecto acogido a Conjunto
Armónico podrá dividirse en
partes,
siempre que los predios resultantes de cada
parte no sean inferiores a 2.500 m2 y que
cada parte cumpla individualmente con las
normas de esta Ordenanza, sin perjuicio de
lo dispuesto en el artículo 2.6.16.
Asimismo, podrán aprobarse proyectos
acogidos a Conjunto Armónico
emplazados en 2 o más predios colindantes,
siempre que cada uno de ellos cumpla las condiciones
indicadas en el inciso anterior.
Artículo 2.6.16. A
los proyectos acogidos a Conjunto Armónico
que se emplacen en
dos o más predios, no les serán
aplicables las normas sobre rasantes y distanciamientos
en los deslindes entre predios del mismo proyecto.
Asimismo dichos proyectos podrán redistribuir
la capacidad máxima
de edificación de cada predio en el
total del proyecto, siempre que el volumen
total del proyecto no supere la suma de las
capacidades máximas de edificación
de los predios individuales y la altura máxima
que resulte de la aplicación del artículo
2.6.9.
Las modificaciones de los proyectos a que
se refiere el inciso primero
de este artículo, relativas al emplazamiento,
la volumetría o las fachadas de la
edificación, requerirán que
se acompañe a la solicitud de modificación
la aceptación expresa de los propietarios
de los demás predios, aun cuando tales
modificaciones afecten sólo a la parte
del proyecto emplazada en un solo predio.
Artículo 2.6.17. Los
proyectos acogidos a la Ley Nº 19.537,
sobre copropiedad
inmobiliaria, clasificados como condominios
Tipo B, deberán contemplar superficies
de terreno de dominio común destinadas
a vialidad, áreas verdes y equipamiento
como si se trataran de proyectos de loteo.
En estos casos, el proyecto deberá
asimilar los anchos de las vías
conforme a la tipología que establece
el artículo 2.3.4. de este mismo Título
y el pavimento de las mismas se ejecutará
conforme a las especificaciones mínimas
que señalan los incisos quinto y siguientes
del artículo 3.2.5., las cuales podrán
ser modificadas por el arquitecto del proyecto,
siempre que se aseguren condiciones similares
en cuanto a resistencia y durabilidad.
Tratándose
de proyectos clasificados como condominios
Tipo A, los
estándares y condiciones de diseño
de las obras interiores de carácter
colectivo, tales como vías de acceso,
obras de pavimentación y áreas
verdes, serán determinados por el arquitecto
del proyecto.
Las obras de pavimentación señaladas
no requerirán permisos especiales o
la aprobación de un proyecto de las
mismas, y serán recepcionadas por la
Dirección de Obras Municipales bajo
el carácter de obras complementarias.
Artículo 2.6.18. En
la tramitación de solicitudes de proyectos
acogidos a Conjunto
Armónico, sólo le corresponde
intervenir al Director de Obras Municipales,
quien verificará como parte del proceso
normal de revisión que el proyecto
cumple las condiciones para acogerse a tales
disposiciones, todo ello sin perjuicio de
las revisiones que, en su caso, correspondan
a los revisores independientes.
ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCION
TITULO II
De la planificacion
CAPITULO VI
De la agrupacion de los edificios
y su relacion con el suelo
Artículo
2.6.1. El agrupamiento de los edificios
se determinará en los Planes
Reguladores Comunales o Planes Seccionales
y estará destinado a definir las alternativas
de emplazamiento de éstos dentro de
un predio.
Para los fines previstos en el inciso anterior,
se distinguen tres tipos de
agrupamiento de las edificaciones: aislada,
pareada y continua.
La edificación pareada se aceptará
cuando las dos edificaciones que
conforman el pareo se ejecutan en forma simultánea.
Los Planes Reguladores Comunales podrán
establecer las
características que deberán
cumplir las edificaciones continuas, incluidas
las posibilidades de retranqueos, encuentros
con predios en que exista edificación
aislada, y sitios esquina en zonas con antejardín
obligatorio. En caso que nada se diga, se
admitirán excepciones a la continuidad
del plano de fachada hasta en un tercio del
frente del predio, siempre que no se trate
de Monumentos Nacionales, inmuebles o zonas
de conservación histórica. En
casos debidamente fundados, el Director de
Obras Municipales podrá admitir excepciones
mayores a dicha
continuidad.
En las zonas típicas, sectores aledaños
a Monumentos Nacionales y
en las zonas de conservación histórica,
los Planos Seccionales podrán establecer
condiciones urbanísticas especiales
en cuanto al agrupamiento de los edificios
y su relación con el suelo.
En los casos que el Plan Regulador Comunal
o Seccional no consulte
disposiciones sobre los sistemas de agrupamiento
de las construcciones, éstas serán
de libre determinación.
Artículo 2.6.2. Sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo
anterior y como una norma
complementaria de los tres tipos de agrupamiento
indicados, se entenderá por adosamiento,
para los efectos de la aplicación de
este artículo, la edificación
no subterránea que se ubica contigua
a los deslindes, o bien aquélla inscrita
en la envolvente que describen los puntos
que se señalan a continuación:
1.
La longitud del adosamiento no podrá
exceder del 40% de la longitud total del
deslinde común con el vecino. Cuando
la edificación existente sea pareada
o
continua, a la longitud total de dicho deslinde
debe descontarse el tramo ocupado
por la parte pareada o continua. El adosamiento
no podrá en ningún caso ocupar
el antejardín. El Plan Regulador Comunal
podrá determinar la distancia mínima
de
los adosamientos respecto de la línea
de edificación.
El porcentaje de adosamiento podrá
excederse, tanto para construcciones
nuevas como para regularizaciones, con autorización
expresa del propietario del
predio vecino, suscrita ante Notario.
2. La altura del adosamiento en el deslinde
no sobrepasará los 3,5 m. No obstante,
cuando el adosamiento coincida con una edificación
existente aprobada, de mayor
altura, ubicada en el predio vecino a partir
del deslinde común, se podrá
contemplar una mayor altura y longitud para
dicho adosamiento, siempre que no
sobrepase la de la edificación vecina
existente.
3. Las alturas se medirán desde el
nivel del suelo natural. Si el nivel de los
predios
fuere inclinado, la altura máxima permitida
deberá medirse desde el punto
promedio entre aquellos en que los extremos
de la construcción que se adosa
corten al deslinde a nivel de terreno natural.
Si los predios no se encontraren en
un mismo plano, la altura máxima permitida
se medirá desde el punto que fije la
diferencia media de altura entre los predios.
El adosamiento deberá inscribirse dentro
de un ángulo no superior a
45 grados sexagesimales, aplicado en el deslinde
común, desde la altura máxima
de
adosamiento permitida.
Las normas sobre adosamientos se aplicarán
como la envolvente
teórica que puede ocupar una edificación,
pudiendo ésta situarse libremente dentro
de dicha envolvente, sin perjuicio de las
normas mínimas de habitabilidad señaladas
en el Capítulo 1 del Título
4 de esta Ordenanza. Con todo, para resguardar
las condiciones de privacidad de los vecinos,
los vanos ubicados a una altura superior a
la del muro de adosamiento y, a su vez, a
menos de 1,8 m respecto del piso que sirven,
deberán cumplir con los distanciamientos
señalados en el cuadro respectivo del
artículo 2.6.3. de este mismo Capítulo.
En toda el área de adosamiento deberá
construirse en el deslinde un
muro de adosamiento con una altura mínima
de 2,0 m y con una resistencia mínima
al fuego de F-60, salvo que se trate de edificaciones
no residenciales que, de acuerdo a su destino,
requieran una resistencia al fuego mayor.
Tratándose de edificaciones adosadas
al deslinde el muro de adosamiento deberá
llegar hasta la cubierta del cuerpo adosado.
Además, el adosamiento deberá
contemplar un sistema de evacuación
de aguas lluvia que no afecte a los predios
vecinos.
Sin
perjuicio de lo establecido en el inciso tercero
del artículo 2.6.1.
de esta Ordenanza en el caso de edificaciones
pareadas podrán efectuarse ampliaciones
o alteraciones sobre el sector pareado de
la edificación, siempre que éstas
se inscriban dentro de la envolvente señalada
en los incisos precedentes. Sin embargo, por
tratarse de edificaciones que comparten un
muro medianero, en caso que las obras proyectadas
afecten dicho muro, mediante apoyos, empotramientos
o similares, deberá obtenerse la autorización
escrita del propietario de la edificación
pareada vecina, suscrita ante Notario y un
informe de un profesional competente respecto
del cumplimiento de las condiciones de estabilidad
estructural de las construcciones.
Los distanciamientos mínimos y rasantes
que contempla el artículo
2.6.3. y las normas sobre las mismas materias
contenidas en ordenanzas locales, no serán
aplicables a las partes de una construcción
que se acojan a las disposiciones de este
artículo.
Los estacionamientos abiertos cubiertos podrán
construirse adosados
a los deslindes en toda su longitud, excepto
en los antejardines, siempre que la altura
de su cubierta, en cualquier punto de ella,
no exceda de 2,50 m. Estos estacionamientos
no requerirán contar con muro de adosamiento.
En los predios de superficie superior a 500
m2 de uso habitacional,
como asimismo en predios de cualquier superficie
destinados a otros usos, el Plan Regulador
Comunal o el Plan Seccional podrán
prohibir los adosamientos.
Artículo 2.6.3. Las
edificaciones aisladas deberán cumplir
los distanciamientos a los
deslindes señalados en el presente
artículo. Asimismo, no podrán
sobrepasar en ningún punto las rasantes
que se indican más adelante, salvo
que se acojan al procedimiento y condiciones
que establece el artículo 2.6.11. de
este mismo Capítulo.
Las rasantes se levantarán en todos
los puntos que forman los deslindes con otros
predios y en el punto medio entre líneas
oficiales del espacio público que
enfrenta el predio, salvo que el predio colinde
con un área verde pública, en
cuyo caso las rasantes se aplicarán
en el deslinde entre ambos. En los casos que
el ancho entre líneas oficiales sea
superior a 100 m o no exista línea
oficial en el lado opuesto, no se aplicarán
rasantes en tal frente. Excepcionalmente,
en los casos en que un predio deslinde con
un retazo de terreno, retazo que a su vez
enfrente una vía de uso público
y la aplicación de las normas urbanísticas
no permitieren en él la materialización
de un proyecto de edificación, se entenderá
para todo efecto, que aquel predio deslinda
con la vía que enfrenta el señalado
retazo.
Las normas de distanciamiento y rasantes contenidas
en el presente
artículo se aplicarán en forma
simultánea y regirán para las
edificaciones aisladas, las partes aisladas
de edificaciones pareadas y las que se construyan
en sectores en que el Instrumento de Planificación
Territorial permita edificación aislada
por sobre la altura máxima de la edificación
continua.
El
nivel de aplicación general de las
rasantes corresponde al nivel de
suelo natural, excepto cuando el Plan Regulador
Comunal o Seccional permite construcción
aislada por sobre la construcción continua,
en cuyo caso el nivel de aplicación
de las rasantes será el de la altura
máxima permitida para la construcción
continua.
En todos los casos las rasantes se aplicarán
haciéndolas rotar
verticalmente sobre sus puntos de aplicación,
con el grado de inclinación que corresponda
según el presente artículo.
El ángulo máximo de las rasantes
con respecto al plano horizontal,
expresado en grados sexagesimales, será
el que se indica en la siguiente tabla:
En
cualquier caso, los edificios aislados de
cinco o más pisos ubicados en zonas
sin límite de altura, no podrán
ocupar un volumen edificado superior al 90%
del volumen teórico.
Los distanciamientos medidos en cada una de
las alturas de la edificación que se
señalan en la siguiente tabla, consideradas
separadamente, serán:
En
las fachadas en que existan tramos con vanos
y otros sin vanos los
distanciamientos se aplicarán a cada
tramo por separado.
Los
vanos incorporados a techumbres o planos inclinados
deberán
cumplir con los distanciamientos indicados
en la tabla anterior, salvo aquellos cuyo
nivel inferior esté a más de
1,8 m de altura con respecto al piso que sirven.
Sin perjuicio del cumplimiento de las rasantes,
a las techumbres de
viviendas unifamiliares les serán aplicables
los distanciamientos sólo respecto
de los vanos.
En casos de edificación aislada por
sobre la edificación continua,
para la aplicación de la tabla anterior,
la altura de la edificación se medirá
a partir de la altura máxima permitida
para la edificación continua en el
Instrumento de Planificación Territorial.
Las construcciones en subterráneos
deberán cumplir con las siguientes
normas sobre distanciamientos:
1. En caso que el respectivo Plan Regulador
Comunal no contemple normas sobre
distanciamientos aplicables a los subterráneos,
las construcciones en subterráneo
podrán adosarse al deslinde, con excepción
del área bajo el antejardín,
salvo en
los casos en que el Instrumento de Planificación
Territorial lo permita. 3
Con todo, para asegurar la absorción
de aguas lluvia al interior del predio y la
arborización del mismo la ocupación
con construcciones en el primer subterráneo
no podrá superar el 70% de la superficie
total del predio, salvo en los casos en
que el Instrumento de Planificación
Territorial permita un porcentaje mayor de
ocupación de suelo.
Cuando los subterráneos se adosen se
deberá presentar a la Dirección
de Obras
Municipales un informe de un profesional competente
respecto de las medidas de
seguridad y de estabilidad estructural correspondientes.
2. En caso de Planes Reguladores Comunales
que contemplen distanciamientos o
zonas inexcavadas aplicables a los subterráneos,
excepcionalmente se podrá
permitir construcciones adosadas al deslinde,
cuando exista un proyecto que
asegure la absorción de aguas lluvia
al interior del terreno y se redistribuyan
las
áreas inexcavadas consultadas en los
Planes Reguladores o cuando existan
subterráneos en los deslindes de predios
vecinos, pudiendo adosarse a éstos
en
la misma extensión de los existentes.
En estos casos, se deberá dar cumplimiento
a lo dispuesto en el párrafo tercero
del numeral 1 de este inciso.
3. En caso de conexión de construcciones
subterráneas de predios contiguos que
cuenten con servidumbres de tránsito,
no les serán aplicables las disposiciones
de los Planes Reguladores Comunales que establezcan
inexcavaciones,
distanciamientos u otras normas similares
aplicables a los subterráneos, siempre
que la conexión cuente con un informe
de un profesional competente respecto del
cumplimiento de las normas de seguridad y
de estabilidad estructural
correspondientes.
Sobre
el nivel natural de terreno, se podrá
autorizar una
construcción que comunique inmuebles
de distintos propietarios destinada a, puentes,
pasarelas y rampas, previa constitución
de las servidumbres de tránsito respectivas.
En cuyo caso, no le serán aplicables
a las zonas que se conectan las rasantes y
distanciamientos establecidos en este artículo,
ni en los Instrumentos de Planificación
Territorial, siempre que su ancho exterior
no sobrepase 3,50 metros y su conexión
se utilice únicamente para la circulación
de personas, el traslado de productos, la
unión de instalaciones interiores u
otros similares.
A las antenas con sus soportes y elementos
rígidos no les serán
aplicables las rasantes. Sin embargo deberán
cumplir con un distanciamiento mínimo
de un tercio de su altura total, salvo cuando
estas estructuras se instalen sobre edificios
de más de 5 pisos, en cuyo caso deberán
cumplir con un distanciamiento de al menos
un cuarto de su altura total. En todo caso,
estos distanciamientos no serán exigidos
para las antenas que se instalen adosadas
a las fachadas de edificios existentes.
Los distanciamientos a que se refiere el inciso
anterior tendrán un
mínimo de 4 m y la altura total de
las torres porta antenas, en ambos casos,
se medirá desde el suelo natural, siempre
que no sobrepasen su altura total.
Además del cumplimiento de los distanciamientos
señalados, dichas
antenas deberán cumplir las regulaciones
sectoriales que establezca el Ministerio de
Transportes y Telecomunicaciones o la Subsecretaría
respectiva, en virtud de la ley N°
18.168, Ley General de Telecomunicaciones.
La persona natural o jurídica responsable
de la operación de las antenas deberá
dar cumplimiento a dichas regulaciones, especialmente
en lo que se refiere a las edificaciones cercanas
a la antena, sean éstas existentes
o que se construyan con posterioridad a la
instalación de la misma.
Las instalaciones y equipos que sobrepasen
la altura de 2 m, tales
como salas de máquinas, estanques,
chimeneas, ductos, equipos de climatización
y paneles solares, ubicadas sobre el terreno
o incorporadas a la edificación, deberán
considerarse como fachadas sin vano y cumplir
con los distanciamientos y rasantes exigidos
en el presente artículo.
Las salas de máquinas, chimeneas, estanques,
miradores y
similares elementos exteriores ubicados en
la parte superior de los edificios podrán
sobrepasar la altura de edificación
máxima permitida, siempre que se encuentren
contempladas en el proyecto aprobado, cumplan
con las rasantes correspondientes y no ocupen
mas del 20 % de la superficie de la última
planta del edificio. El piso mecánico
no se contabilizará para la altura
máxima permitida siempre que se ubique
en la parte superior de los edificios y se
contemplen paramentos que impidan la visión
de las instalaciones desde el exterior.
Los
Planes Reguladores Comunales, según
sean las características
ambientales, topográficas o de asoleamiento,
podrán disponer mayores exigencias
que las señaladas en las tablas contenidas
en el presente artículo. Excepcionalmente,
para las regiones I, II, XI y XII, los Planes
Reguladores Comunales podrán disponer
menores exigencias.
Artículo 2.6.4. Para
los efectos previstos en los artículos
107, 108 y 109 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones, se
considerará que un proyecto tiene la
calidad de Conjunto Armónico, cuando
cumple con alguna de las condiciones que se
señalan a continuación y con
las exigencias que para cada caso se establecen,
sin perjuicio de lo prescrito en los artículos
2.6.15. y 2.6.16. de este mismo Capítulo:
1.- Condición de dimensión:
a) Estar emplazado en un terreno cuya superficie
total sea igual o superior a 5 veces
la superficie predial mínima establecida
por el Plan Regulador respectivo, siempre
que la superficie total no sea inferior a
5.000 m2.;
b) Estar emplazado en un terreno que constituya
en sí una manzana existente,
resultante o no de una fusión predial,
cualquiera sea la superficie total de ésta;
c) Estar emplazado en un terreno resultante
de una fusión predial, conforme al
artículo 63 del D.F.L. Nº 458,
de Vivienda y Urbanismo, de 1975, siempre
que su
superficie no sea inferior a 2.500 m2.
En los casos a que se refieren las letras
a), b) y c) precedentes, los terrenos
deberán deslindar, al menos por uno
de sus costados, con una calle existente o
consultada en el Plan Regulador respectivo,
de un ancho mínimo de 20 m., con
calzada de un ancho total mínimo de
14 m.
2.- Condición de uso:
Estar destinado a equipamiento y emplazado
en un terreno en que el Plan
Regulador respectivo consulte el equipamiento
como uso de suelo, de una
superficie total no inferior a 2.500 m2, que
deslinde, al menos por uno de sus
costados, con una calle existente o consultada
en el Plan Regulador respectivo,
de un ancho mínimo de 30 m., con calzada
de un ancho total mínimo de 14 m.
El distanciamiento entre los edificios que
contempla el proyecto y los deslindes
con los predios vecinos, no podrá ser
inferior a 10 m., aunque se emplace en
áreas de construcción continua
obligatoria.
3.-
Condición de localización y
ampliación:
Estar localizados en el mismo terreno en que
estén emplazados inmuebles
declarados Monumentos Nacionales o Históricos,
y proyectados como
ampliación, restauración o reciclaje
de los mismos, debiendo contar con
autorización previa del Consejo de
Monumentos Nacionales, conforme a la Ley Nº
17.288.
Artículo 2.6.5. Los
proyectos que cumplan con la condición
de dimensión a que se
refieren las letras a) y b) del número
1. del artículo 2.6.4., podrán
exceder hasta en un 50% el coeficiente de
constructibilidad establecido por el Plan
Regulador respectivo.
Los proyectos que cumplan con la condición
de dimensión a que se
refiere la letra c) del número 1. del
artículo 2.6.4., podrán exceder
hasta en un 30% el coeficiente de constructibilidad
establecido por el Plan Regulador respectivo.
Artículo 2.6.6. Los
proyectos que cumplan con la condición
de uso podrán exceder
hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad
establecido por el Plan Regulador respectivo.
Artículo 2.6.7. Los
proyectos que cumplan con la condición
de localización y
ampliación, podrán exceder hasta
en un 100% el coeficiente de constructibilidad
establecido en el Plan Regulador respectivo.
Artículo 2.6.8. Tratándose
de fusión de terrenos, en los porcentajes
de exceso de los
coeficientes de constructibilidad señalados
en los artículos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7.
se entiende incluido el 30% de aumento de
dicho coeficiente que otorga el artículo
63 del D.F.L. Nº 458, de Vivienda y Urbanismo,
de 1975.
Artículo 2.6.9. Los
proyectos que cumplan con la condición
de dimensión y/o de uso,
podrán exceder hasta en un 25% la altura
máxima establecida por el Plan Regulador
respectivo.
Cuando la altura esté expresada en
pisos y de la aplicación de este porcentaje
resulte una fracción de piso igual
o mayor que 0,5 se permitirá la construcción
de un piso más. En el caso que dicho
Plan Regulador contemple edificación
continua, y el Conjunto Armónico no
ocupe una manzana completa, el aumento de
altura regirá sólo para las
edificaciones aisladas construidas por sobre
la altura máxima de la edificación
continua, y se aplicará a partir de
la altura máxima fijada para la edificación
continua por el Plan Regulador respectivo.
Artículo
2.6.10. En los conjuntos armónicos
el aumento del coeficiente de
constructibilidad no permite exceder las alturas
máximas ya incrementadas por la aplicación
del artículo 2.6.9. ni libera del cumplimiento
de rasantes y distanciamientos establecidos
por el respectivo Plan Regulador o a falta
de éste o si no contiene norma en la
materia, por esta Ordenanza, sin perjuicio
de lo dispuesto en el artículo 2.6.11.
de este mismo Capítulo.
Del mismo modo, en los conjuntos armónicos
el aumento de altura no
libera del cumplimiento del coeficiente de
constructibilidad ya incrementado por la aplicación
de los artículos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7.,
ni de las rasantes y los distanciamientos
establecidos por el respectivo Plan Regulador
o a falta de éste o si no contiene
norma en la materia, por esta Ordenanza, sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo
2.6.11. de este mismo Capítulo.
Artículo 2.6.11. Con
el fin de evitar diseños con planos
inclinados de los edificios
producto de las rasantes a que se refiere
el artículo 2.6.3. de este mismo Capítulo,
las
edificaciones aisladas podrán sobrepasar
opcionalmente éstas siempre que la
sombra del edificio propuesto, proyectada
sobre los predios vecinos no supere la sombra
del volumen teórico edificable en el
mismo predio y se cumplan las condiciones
que señalan los artículos siguientes,
todo lo cual deberá graficarse en un
plano comparativo que permita verificar su
cumplimiento.
Asimismo, podrán acogerse a este artículo
los proyectos que, por
efecto de aplicación de alguna norma,
resulten con retranqueos, salvo que se trate
de una condición morfológica
expresamente contemplada en el respectivo
Instrumento de
Planificación Territorial.
No corresponderá a las Direcciones
de Obras Municipales, ni al
Revisor Independiente en su caso, verificar
los cálculos presentados, los que serán
de la responsabilidad del autor del proyecto,
bastando la comparación de lo informado
en el plano que señala el artículo
2.6.14. de este mismo Capítulo.
Artículo 2.6.12. Para
los efectos de calcular la sombra proyectada
sobre los predios
vecinos bastará con medir la superficie
de ésta. Las áreas adyacentes
con uso espacio público no se contabilizarán
en dicho cálculo, a pesar de que el
volumen teórico planteado les proyecte
sombra.
En
ningún caso el proyecto podrá
superar las superficies de sombra
parciales que proyecta el volumen teórico
hacia las orientaciones, oriente, poniente
y sur, ni por ende la superficie de sombra
total producida por dicho volumen teórico
edificable en el predio, así como tampoco
su altura total.
Adicionalmente, sin perjuicio de los distanciamientos
mínimos
establecidos en el artículo 2.6.3.
o en el respectivo Instrumento de Planificación
Territorial, las edificaciones aisladas que
se acojan al artículo 2.6.11., además
deberán cumplir a partir de los 10,5
m de altura, con un distanciamiento hacia
los predios vecinos no inferior a 1/6, 1/5
o 1/4 de la altura total de la edificación,
según se trate de edificaciones ubicadas
en la zona norte, centro o sur, conforme se
definen en la tabla de rasantes del artículo
2.6.3. de esta ordenanza. En el caso de la
edificación aislada por sobre la edificación
continua, la altura total de la edificación
para
aplicar dicho distanciamiento, se medirá
a partir de la altura máxima permitida
para la edificación continua.
Artículo 2.6.13. La
sombra proyectada, tanto del proyecto como
del volumen teórico,
podrá calcularse utilizando el siguiente
procedimiento:
1. En cada orientación, la sombra se
proyectará sobre un plano horizontal
imaginario
ubicado en el nivel medio del propio terreno,
siempre que su pendiente promedio
no supere el 10%. El citado nivel medio corresponderá
al suelo natural o a la altura
máxima de la edificación contínua,
en su caso.
2. En terrenos que tengan una pendiente promedio
superior al 10% la sombra
proyectada se calculará sobre un plano
paralelo a la pendiente promedio para
cada orientación.
3. En edificios de planta ortogonal se podrá
tomar la orientación predominante de
cada fachada.
4. Las superficies de sombra se trazarán
sobre el plano sólo en las orientaciones
sur, oriente y poniente, abatiendo los vértices
superiores de los volúmenes según
el ángulo, con respecto a la horizontal
y expresado en grados sexagesimales, que
para cada caso señala la siguiente
tabla:
Para
trazar la sombra proyectada en cada orientación,
se podrá dividir la
altura de cada vértice según
la siguiente tabla:
Sobre
el trazado resultante se calculará
la superficie de cada una de
las tres sombras sobre los predios vecinos
y la suma de ellas, para efectos de verificar
el cumplimiento de los requisitos anteriormente
señalados.
Artículo 2.6.14. Los
resultados obtenidos por la aplicación
de los artículos anteriores
deberán graficarse en un plano comparativo
de sombras, que tendrá las siguientes
características:
1. Al costado izquierdo se ubicará
una planta de emplazamiento del volumen teórico,
a escala 1:250 o 1:500, graficando las sombras
proyectadas en cada una de las
tres orientaciones.
2. Al costado derecho se ubicará la
planta del proyecto siguiendo las mismas
reglas.
3. Se indicarán las medidas y superficie
de las sombras y la pendiente promedio del
terreno.
4. Se indicarán las variaciones parciales
y totales de las sombras y la altura
permitida para las construcciones en los predios
vecinos.
Artículo
2.6.15. Un proyecto acogido a Conjunto
Armónico podrá dividirse en
partes,
siempre que los predios resultantes de cada
parte no sean inferiores a 2.500 m2 y que
cada parte cumpla individualmente con las
normas de esta Ordenanza, sin perjuicio de
lo dispuesto en el artículo 2.6.16.
Asimismo, podrán aprobarse proyectos
acogidos a Conjunto Armónico
emplazados en 2 o más predios colindantes,
siempre que cada uno de ellos cumpla las condiciones
indicadas en el inciso anterior.
Artículo 2.6.16. A
los proyectos acogidos a Conjunto Armónico
que se emplacen en
dos o más predios, no les serán
aplicables las normas sobre rasantes y distanciamientos
en los deslindes entre predios del mismo proyecto.
Asimismo dichos proyectos podrán redistribuir
la capacidad máxima
de edificación de cada predio en el
total del proyecto, siempre que el volumen
total del proyecto no supere la suma de las
capacidades máximas de edificación
de los predios individuales y la altura máxima
que resulte de la aplicación del artículo
2.6.9.
Las modificaciones de los proyectos a que
se refiere el inciso primero
de este artículo, relativas al emplazamiento,
la volumetría o las fachadas de la
edificación, requerirán que
se acompañe a la solicitud de modificación
la aceptación expresa de los propietarios
de los demás predios, aun cuando tales
modificaciones afecten sólo a la parte
del proyecto emplazada en un solo predio.
Artículo 2.6.17. Los
proyectos acogidos a la Ley Nº 19.537,
sobre copropiedad
inmobiliaria, clasificados como condominios
Tipo B, deberán contemplar superficies
de terreno de dominio común destinadas
a vialidad, áreas verdes y equipamiento
como si se trataran de proyectos de loteo.
En estos casos, el proyecto deberá
asimilar los anchos de las vías
conforme a la tipología que establece
el artículo 2.3.4. de este mismo Título
y el pavimento de las mismas se ejecutará
conforme a las especificaciones mínimas
que señalan los incisos quinto y siguientes
del artículo 3.2.5., las cuales podrán
ser modificadas por el arquitecto del proyecto,
siempre que se aseguren condiciones similares
en cuanto a resistencia y durabilidad.
Tratándose
de proyectos clasificados como condominios
Tipo A, los
estándares y condiciones de diseño
de las obras interiores de carácter
colectivo, tales como vías de acceso,
obras de pavimentación y áreas
verdes, serán determinados por el arquitecto
del proyecto.
Las obras de pavimentación señaladas
no requerirán permisos especiales o
la aprobación de un proyecto de las
mismas, y serán recepcionadas por la
Dirección de Obras Municipales bajo
el carácter de obras complementarias.
Artículo 2.6.18. En
la tramitación de solicitudes de proyectos
acogidos a Conjunto
Armónico, sólo le corresponde
intervenir al Director de Obras Municipales,
quien verificará como parte del proceso
normal de revisión que el proyecto
cumple las condiciones para acogerse a tales
disposiciones, todo ello sin perjuicio de
las revisiones que, en su caso, correspondan
a los revisores independientes.
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